Nowelizacja przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza istotne zmiany w zakresie zasad uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Co powinien zatem wiedzieć inwestor, zainteresowany uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, który zamierza złożyć wniosek o wydanie na jego rzecz decyzji na podstawie nowych zasad?

Większa ilość inwestycji zwolnionych z obowiązku uzyskania warunków zabudowy

Przede wszystkim, w pierwszej kolejności inwestor powinien ustalić, czy dla inwestycji, którą planuje wykonać, w ogóle jest obecnie wymagane uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wskutek wejścia w życie nowelizacji, zwiększył się bowiem katalog inwestycji, których realizacja w ogóle nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Wśród nich znalazły się między innymi inwestycje takie, jak: zjazdy z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatoki parkingowe na tych drogach, niektóre pomosty, czy ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m. Może się zatem okazać, że realizacja zamierzonej przez inwestora inwestycji, wskutek wejścia w życie omawianej nowelizacji, w ogóle nie będzie wymagała uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Warunki zabudowy dopuszczalne tylko na obszarze uzupełnienia zabudowy

Jeżeli realizacja określonej inwestycji, według przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w nowym brzmieniu wymaga jednak uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, to inwestor powinien mieć na uwadze, że wskutek wejścia w życie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustawodawca wprowadził do ustawy nowy, nieznany wcześniej ustawie warunek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, jakim jest warunek położenia terenu inwestycji, której dotyczy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, na obszarze uzupełnienia zabudowy. Wymogu tego nie stosuje się jednak między innymi do inwestycji, zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego oraz inwestycji w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie.

Organ już nie zbada, czy inwestycja będzie zapewniała kontynuację funkcji zabudowy

Inną istotną zmianą, którą wprowadziła omawiana nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i którą powinien mieć na uwadze inwestor, wnioskujący o wydanie na jego rzecz decyzji o warunkach zabudowy, jest zmiana polegająca na tym, że analizie urbanistycznej nie będzie już poddawana, jak dotychczas, funkcja zabudowy. Ustalenie warunków zabudowy nie będzie już zatem związane z obowiązkiem kontynuacji funkcji występującej w otoczeniu, a dopuszczone zostaną także inwestycje niewystępujące na obszarze analizowanym, o ile będą one zgodne z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej wyznaczonej w planie ogólnym.

Sprecyzowanie zasad ustalania obszaru analizowanego

Znowelizowany ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym precyzuje wytyczne, dotyczące ustalania obszaru analizowanego w postępowaniach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W myśl powołanego przepisu, obszar analizowany wyznacza się w promieniu równym trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniej niż 50 m i nie więcej niż 200 m. Rozwiązanie to w założeniu ma ograniczyć manipulowanie wielkością obszaru analizowanego w celu objęcia analizą budynków o pożądanych parametrach, pomimo położenia w na tyle dużej odległości, że nie sposób jest mówić o kontynuacji funkcji czy cech zabudowy. Wraz z wejściem w życie nowelizacji, zaczęła także obowiązywać nowa definicja frontu działki. Obecnie,przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Przed nowelizacją za front uznawano jedynie tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Przyjęte rozwiązanie powinno rozwiać dotychczas występujące w postępowaniach o wydanie warunków zabudowy wątpliwości co do sposobu ustalania frontu działki.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy łatwiejsze po wywłaszczeniu

Na mocy nowelizacji, do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dodano art. 61a, określający szczególny sposób postępowania w przypadku wywłaszczenia nieruchomości lub jej części na cel publiczny. W takiej sytuacji decyzja o warunkach zabudowy dotycząca odtworzenia obiektu budowlanego o wymiarach i funkcji obiektu wywłaszczonego, na nieruchomości sąsiedniej lub części nieruchomości, która nie została wywłaszczona, nie musi spełniać warunku położenia w obszarze uzupełnienia zabudowy, a warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy określone w tej decyzji nie muszą być zgodne z planem ogólnym. Pozwoli to osobom wywłaszczonym na odtworzenie obiektu budowlanego np. utraconego domu mieszkalnego w bezpośrednim sąsiedztwie swojej wcześniejszej siedziby.

unsplash.com

Trudniej będzie przenieść niektóre decyzje o warunkach zabudowy

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła nowy warunek przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy, dotyczącej zabudowy zagrodowej, na inną osobę. Otóż, w przypadku decyzji wydanej dla takiej zabudowy, może ona zostać przeniesiona na rzecz innej osoby tylko z zastrzeżeniem, że zabudowa ta będzie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego tej osoby oraz powierzchnia tego gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.Takie rozwiązanie zostało przewidziane w nowelizacji z uwagi na fakt, żedecyzje o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej wydawane mogą być bez uwzględnienia wszystkich wymagań, które stawiane są dla innych typów zabudowy i są ułatwieniem przypisanym wyłącznie zabudowie związanej z gospodarstwem rolnym. Z praktyki znane są jednak przypadki nadużywania tego rozwiązania przez przenoszenie warunków zabudowy wydanych dla osób posiadających gospodarstwa rolne na osoby zupełnie z nimi niezwiązane. Wyżej omówiony warunek, dotyczący możliwości przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy, ma zatem zapobiegać takim praktykom.

Wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy

Zgodnie z założeniem nowelizacji, decyzja o warunkach zabudowy będzie ważna zaledwie przez pięć lat od dnia, w którym stała się prawomocna. W ocenie ustawodawcy, określenie terminu obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy spowoduje zmniejszenie liczby wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, uzyskiwanych wyłącznie w celach spekulacyjnych. Ponadto, poszerzono katalog zdarzeń, powodujących wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy między innymi o przypadek braku sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy dokonanego przez innego wnioskodawcę.

Dobre sąsiedztwo nie zawsze będzie warunkiem otrzymania decyzji o warunkach zabudowy

Istotną zmianą, jaką wprowadza nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i która co do zasady działa na korzyść potencjalnego inwestora, jest zmiana, polegająca na poszerzeniu katalogu inwestycji, dla których uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie wymaga wykazania, że spełniają one warunek dobrego sąsiedztwa. Przed nowelizacją typami takich inwestycji były jedynie: linie kolejowe, obiekty liniowe i urządzenia infrastruktury technicznej, a także instalacje odnawialnego źródła energii. Obecnie natomiast, zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa nie jest wymagane również dla inwestycji takich, jak urządzenia wodne, stacje paliw, czy pola biwakowe.

Przepisy przejściowe

Do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu dotychczasowym. To oznacza, że już toczące się postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy będą procedowane według „starych” zasad, jednak do postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy, które dopiero zostaną wszczęte (albo zostały wszczęte po dniu wejścia w życie nowelizacji) będą miały zastosowanie przepisy, omówione w przedmiotowym artykule.

W związku z tym, warto mieć te zasady na uwadze, występując z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, jak również oceniając decyzję w przedmiocie ustalenia, bądź odmowy ustalenia warunków zabudowy dla konkretnej inwestycji.

Powyższy tekst stanowi opracowanie publicystyczne i nie jest poradą prawną.

Od lat z powodzeniem zajmujemy się sprawami związanymi z prawem budowlanym.

Obsługujemy powstające inwestycje, przygotowujemy dokumentację, reprezentujemy naszych klientów wobec organów administracji budowlanej. Pomagamy także w sporach sąsiedzkich i w sprawie samowoli budowlanych, w tym samowolnych zmianach sposobu użytkowania obiektów budowlanych.

Skorzystaj z naszego doświadczenia w zakresie prawa budowlanego i skontaktuj się z nami.

Menu