Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o scaleniu i wymianie gruntów, zasady szacunku gruntów objętych scaleniem określają sami uczestnicy scalenia w drodze uchwały. Jeśli jednak starosta uzna, że szacunek określony w uchwale byłby sprzeczny ze słusznym interesem uczestnika albo jeżeli do podjęcia takiej uchwały nie dojdzie, szacunku gruntów dokonuje się na podstawie cen obowiązujących przy sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych, z uwzględnieniem położenia gruntów na obszarze scalenia oraz ich przydatności rolniczej i funkcji terenu wynikającej z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zasada ta dotyczy jednak wyłącznie gruntów, a nie znajdujących się na nich części składowych. W jaki sposób zatem należy oszacować inne, znajdujące się na gruncie elementy?

Operat szacunkowy

Wartość szacunkową znajdujących się na gruncie lasów oraz sadów, ogrodów, chmielników i innych upraw specjalnych stanowi nie tylko wartość szacunkowa gruntów, obliczona na podstawie szacunku wykonanego zgodnie z uchwałą uczestników scalenia, ale również wartość drzewostanów, drzew i krzewów, a także innych części składowych gruntów, ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że szacowanie wartości wyżej wymienionych elementów powinno odbywać się odrębnie, niż szacowanie wartości gruntu, na którym te elementy się znajdują i powinno zostać objęte operatem szacunkowym rzeczoznawczy majątkowego.

Brak operatu, a naruszenie zasady ekwiwalentności

Jak wskazano w treści wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 13.03.2023 r., II SA/Rz 1349/22 „ekwiwalentność gruntów jest przede wszystkim kształtowana przez uprzedni szacunek oraz wycenę nieruchomości, a te zagadnienia podlegają regulacji art. 11 ust. 3 u.s.w.g. Skarżący w toku postępowania słusznie wskazywał, iż w jego sytuacji winien być zastosowany przepis art. 11 ust. 3 ustawy scaleniowej, który stanowi wyraźnie, iż wartość szacunkową lasów oraz sadów, ogrodów, chmielników i innych upraw specjalnych stanowi wartość szacunkowa gruntów, obliczona na podstawie szacunku wykonanego w sposób określony w ust. 1 lub 2, oraz wartość drzewostanów, drzew i krzewów, a także innych części składowych gruntów, ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Użyty w art. 11 ust. 3 u.s.w.g. spójnik „oraz" musi powodować zsumowanie wartości szacunkowej gruntu zajętego przez uprawę oraz wartość tej uprawy ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dopiero wynik tego zsumowania będzie określać wartość szacunkową gruntu (np. sadu) zajętego pod uprawę.” Oznacza to, że w razie zaniechania dokonania przez organ prowadzący postępowanie w sprawie scalenia gruntów, oszacowania lasów bądź innych, znajdujących się na gruncie elementów, o których mowa w art. 11 ust. 3 ustawy o scaleniu i wymianie gruntów, organ taki może narazić się na zarzut naruszenia zasady ekwiwalentności w postępowaniu scaleniowym.

Ekwiwalentność jest niezbędna

Tymczasem, postępowanie scaleniowe może być prowadzone wyłącznie pod warunkiem zachowania zasady ekwiwalentności gruntów, wydzielanych uczestnikom scalenia. Oznacza to, że za grunt dotychczas posiadany, uczestnik scalenia ma otrzymać grunt o równiej wartości szacunkowej. Aby jednak należycie ustalić taką wartość, organ prowadzący postępowanie scaleniowe powinien w sposób należyty oszacować zarówno grunty podlegające scaleniu, jak i ich części składowe.

Powyższy tekst jest artykułem publicystycznym i nie stanowi porady prawnej.

Problematyka prawnej regulacji prowadzenia gospodarstw rolnych, w tym spraw związanych ze scaleniami gruntów są jedną ze specjalizacji naszej kancelarii.

Jeżeli napotkałeś na problemy w tej dziedzinie - jesteśmy gotowi, aby je rozwiązać.

Skorzystaj z naszego doświadczenia - skontaktuj się z nami.

Menu