Kary umowne za opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu to element umowy deweloperskiej, chroniący interesy nabywcy i mobilizujący dewelopera do terminowego działania. Ważne, aby zapisy dotyczące ich wysokości i zasad naliczania były precyzyjne, gdyż ich brak może uniemożliwić skuteczne dochodzenie roszczeń.

Obowiązki dewelopera i nowe przepisy

Do lipca 2022 roku klauzule dotyczące wysokości odsetek i kar umownych były obowiązkowe w umowach deweloperskich. W nowym stanie prawnym, wprowadzonym na mocy ustawy deweloperskiej, zapis ten został zniesiony.

Nie oznacza to jednak, że konsument został pozbawiony ochrony. W przypadku opóźnienia dewelopera, nabywca ma prawo do rekompensaty w wysokości odpowiadającej odsetkom ustawowym należnym deweloperowi za opóźnienie nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego. W praktyce oznacza to, że nabywca nadal ma możliwość dochodzenia swoich roszczeń, ale ochrona ta wymaga większej aktywności z jego strony.

Wady i nieuczciwość klauzul umownych

Artykuł 484 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość miarkowania kary umownej. Dłużnik może żądać jej obniżenia, jeśli zobowiązanie zostało w dużej mierze wykonane lub gdy kara jest rażąco wygórowana. W takich przypadkach sąd może zmniejszyć wysokość kary, uwzględniając przesłanki ustawowe. Przy ocenie sąd powinien brać pod uwagę istnienie oraz wielkość szkody – przy jej braku lub niewielkim rozmiarze kara może zostać zredukowana (postanowienie SN z 30 stycznia 2023 r., I CSK 3624/22).

W praktyce wielu deweloperów stosuje postanowienia ograniczające swoją odpowiedzialność lub wprowadzające mechanizmy utrudniające dochodzenie roszczeń przez konsumenta. Do najczęściej spotykanych problemów należą:

1. I. Kary umowne zbyt niskie lub ograniczone maksymalnym progiem:
2. Klauzule ograniczające wysokość kar umownych do określonego procenta wartości lokalu mogą prowadzić do sytuacji, w której konsument nie otrzymuje adekwatnej rekompensaty za opóźnienie.

W orzecznictwie utrwalono, że wysokość kary umownej nie musi być określona kwotowo – wystarczy wskazanie zasad jej obliczania (np. wyroki SN: I CSK 420/06, II CSK 428/07, V CSK 515/11, I CSK 506/15, IV CSK 525/16). Natomiast w wyroku IV CSK 687/14 Sąd Najwyższy stwierdził, że brak określenia końcowego terminu naliczania kary lub jej maksymalnej kwoty prowadzi do nieograniczonego zobowiązania, co narusza art. 483 § 1 k.c. Kara umowna powinna być jasno ustalona lub dawać podstawy do jej precyzyjnego wyliczenia w umowie.

1. II. Wyłączenie odpowiedzialności za krótkie opóźnienia:
2. Niektóre umowy zawierają zapisy wyłączające odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia poniżej określonej liczby dni, co w praktyce zmniejsza ochronę konsumenta.

Z uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie, XVII Wydział Ochrony Konkurencji i Konsumentów, sygn. akt XVII Amc 12/04:

Postanowienie umowy deweloperskiej: „Kara umowna należna nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1% kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niż 10% tej kwoty.”

„Również postanowienia umowne określone w § 12 pkt 4 wzorca należy uznać za niedozwolone zgodnie z art. 385¹ pkt 2 k.c., gdyż po pierwsze wyłączają odpowiedzialność pozwanej Spółki wobec konsumenta za zawinione opóźnienie w wykonaniu umowy w wymiarze do 60 dni od terminu odbioru lokalu, a po drugie ograniczają istotnie odpowiedzialność pozwanej Spółki, jeżeli opóźnienie to przekroczy 60 dni."

1. III. Jednostronne zmiany umowy przez dewelopera:
2. Postanowienia pozwalające deweloperowi na jednostronne zmiany terminów lub innych istotnych elementów umowy również są uznawane za niedozwolone.

Z uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie, XVII Wydział Ochrony Konkurencji i Konsumentów, sygn. akt XVII AmC 43/06: "Suma odsetek i kar umownych naliczonych między stronami nie może przekroczyć 10% całkowitej ceny określonej w § 5 niniejszej umowy. Na mocy tych postanowień deweloper zastrzegł sobie prawo do jednostronnej zmiany umowy (...), ograniczając jednocześnie odpowiedzialność względem konsumenta za nienależyte wykonanie zobowiązania do wartości 10% wartości lokalu."

zbyt niska kara umowna w umowie deweloperskiej

Dochodzenie roszczeń w praktyce

W przypadku naruszenia umowy deweloperskiej przez dewelopera, nabywca powinien:

Wezwać dewelopera do zapłaty kary umownej

– W wielu przypadkach polubowne rozwiązanie sporu może być wystarczające.

Skierować sprawę na drogę sądową

– Jeśli deweloper odmawia zapłaty, konsument ma prawo dochodzić roszczeń przed sądem. Warto wówczas powołać się na przepisy Kodeksu cywilnego, w tym art. 471, który nakłada na dłużnika obowiązek naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Z uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie, sygn. akt XVII AmC 126/05:
"Wyrównanie szkody powstałej na skutek nienależytego wykonania umowy może być naprawione poprzez zapłatę kary umownej. (...) Możliwość dochodzenia przez konsumenta odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej została wyłączona, a zatem konsument pozbawiony został prawa do rzeczywistego naprawienia wyrządzonej mu szkody."

Rola Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Prezes UOKiK regularnie interweniuje w przypadkach stosowania przez deweloperów niedozwolonych klauzul.

Stanowisko Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zawierające istotny pogląd dla sprawy dotyczący sprawy o sygn. akt IX C 1625/18 zawisłej przed Sądem Rejonowym Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu IX Wydział Cywilny, z dnia 25 lipca 2018r., sygn. akt RPZ-644-66/18/JM: „Niniejsza sprawa dotyczy stosowania postanowienia umowy deweloperskiej zastrzegającego karę umowną na rzecz Powodów (konsumentów), której wysokość jest ograniczona do określonej wartości ceny przedmiotu umowy.” (…) Postanowienie umowne ograniczające odpowiedzialność Pozwanego wobec Powodów spełnia przesłanki uznania go za niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art. 3851 § 1 i art. 3853 pkt 2 Kodeksu cywilnego. Ocena jego abuzywności powinna być przy tym dokonana na dzień zawarcia umowy deweloperskiej. Skutkiem uznania kwestionowanego postanowienia za niedozwolone jest jego bezskuteczność w stosunku do Powodów od momentu zawarcia umowy. Oznacza to, że należna Powodom od Pozwanego kara umowna nie może być ograniczona co do wysokości, jak przewidziano w tym postanowieniu.”

Podsumowanie

Nieuczciwe klauzule w umowach deweloperskich stanowią istotny problem. Mimo zmian w przepisach, nabywca może dochodzić swoich praw, korzystając z dostępnych mechanizmów prawnych i wsparcia instytucji takich jak UOKiK. Kluczowe jest dokładne analizowanie umów oraz podejmowanie odpowiednich kroków w przypadku naruszenia praw konsumenta.

Powyższa publikacja ma charakter publicystyczny i nie stanowi porady prawnej.

Specjalizujemy się w prawie budowlanym, w sporach wynikłych na tle wad wykonawczych, dokonywania napraw gwarancyjnych w budynkach.

Reprezentujemy właścicieli lokali w sporach z deweloperami, pomagamy w sporach z deweloperem wspólnotom mieszkaniowym oraz profesjonalnym zarządcom budynków.

W naszej kancelarii analizujemy dla naszych Klientów umowy deweloperskie, rezerwacyjne oraz przedwstępne proponowane przez deweloperów.

Jeśli chcesz uniknąć "haczyków i kruczków prawnych" ukrytych w takich umowach - skontaktuj się z nami - udzielimy Ci profesjonalnej pomocy prawnej.

Menu