Odszkodowanie za tereny zalewowe ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
Wiktora Suchyna | 13.01.2025 r. | Asystent radcy prawnego
Ogólne zasady przyznawania odszkodowania za ograniczenie korzystania z własności w treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Co do zasady - zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty ma prawo do odszkodowania, jeśli MPZP wprowadza ograniczenia, które powodują:
- Zmniejszenie wartości nieruchomości:
Jeżeli wartość nieruchomości spada na skutek wpisania jej jako teren zalewowy, właściciel może ubiegać się o odszkodowanie odpowiadające różnicy wartości sprzed i po uchwaleniu planu.
- Ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości:
Jeśli MPZP uniemożliwia lub znacząco ogranicza wykorzystanie nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel może żądać rekompensaty.
- Wykup nieruchomości przez gminę:
Właściciel może zażądać wykupu nieruchomości przez gminę, jeśli korzystanie z niej stało się niemożliwe lub istotnie utrudnione.
Wyłączenie możliwości uzyskania odszkodowania za ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości w planie miejscowym
Przepis art. 36 ust. 1a Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje na sytuacje, w których odszkodowania przewidziane w art. 36 ust. 1 nie przysługują właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Ustanowienie tych wyjątków ma na celu uwzględnienie szczególnych przypadków, w których zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie wynikają z samodzielnych decyzji gminy, lecz są efektem uwarunkowań wynikających z przepisów odrębnych.
Zgodnie z brzmieniem art. 36 ust. 1a pkt 1, wokół którego skupia się temat artykułu:
„Przepisu ust. 1 nie stosuje się, jeżeli treść planu miejscowego powodująca skutek, o którym mowa w ust. 1, nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gminę społeczno-gospodarczego przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystania z niego, ale wynika z:
1) uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, określonych na podstawie przepisów odrębnych.”.
Omawiany przepis wyłącza odpowiedzialność odszkodowawczą gminy, w sytuacjach, które wynikają ze zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w szczególności m.in. z uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych czy też przyrodniczych. W takich przypadkach zmiany MPZP nie są wyrazem samodzielnej polityki planistycznej gminy, lecz stanowią realizację obowiązków wynikających z przepisów prawa krajowego, czy też międzynarodowego (np. prawa wodnego, prawa ochrony środowiska).
Wyłączenie zawarte w tymże przepisie ma na celu ochronę gminy przed koniecznością wypłacania odszkodowań w sytuacjach, w których zmiany w MPZP są wymuszone przez czynniki zewnętrzne, niezależne od jej decyzji. Przepis odgrywa istotną rolę w systemie planowania przestrzennego, gdyż m.in. chroni budżety gmin przed roszczeniami z tytułu odszkodowania w sytuacjach, gdy zmiany plany narzucane są zewnętrznie. Wzmacnia zgodność planów miejscowych z wymogami zarówno ochrony środowiska jak i bezpieczeństwa publicznego, oraz zachowuje równowagę pomiędzy interesem społecznym a prawami właścicieli nieruchomości, wskazując, że gmina nie może być obciążania kosztami zmian, które wynikają z naturalnych uwarunkowań terenu.
Właścicielowi nie pozostaje nic innego, jak podjęcie próby doprowadzenia na uchylenia w całości albo w części miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i tym samym częściowe otwarcie możliwości zabudowy, którą to możliwość ograniczał plan miejscowy.
Powyższy tekst jest artykułem publicystycznym i nie stanowi porady prawnej.
Prawo wodne jest wiodącą specjalizacją naszej kancelarii - z powodzeniem reprezentujemy Naszych Klientów w sprawach dotyczących terenów zalewowych, planowania i zagospodarowania przestrzennego, azbudowy mna terenach szczególnego zagrożenia powodzią.
Jeżeli napotkałeś problemy związane z zabudową terenów zalewowych i zamierzasz dochodzić odszkodowania w związku z wystąpieniem zakazu zabudowy na Twoim gruncie - skorzystaj z naszego doświadczenia i skontaktuj się z naszą kancelarią.