Na mocy umowy deweloperskiej, deweloper co do zasady zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na rzecz nabywcy, zaś nabywca zobowiązuje się do sfinansowania procesu budowy lokalu. Jednym z elementów umowy deweloperskiej jest wskazanie terminu, w którym nastąpi przeniesienie własności wybudowanego lokalu na nabywcę, a zatem terminu, w którym zostanie zawarta na rzecz nabywcy umowa o skutku rozporządzającym - czyli przenoszącym własność lokalu na nabywcę. Niejednokrotnie jednak, pomimo wielu lat oczekiwania przez nabywcę na nadejście tego terminu, deweloper uchyla się od obowiązku przeniesienia własności lokalu. Co w takiej sytuacji może zrobić nabywca?

Odstąpienie od umowy

Przede wszystkim, nabywcy lokalu w opisanej sytuacji przysługuje prawo do odstąpienia od umowy. Zarówno ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (którą nadal stosuje się w przypadku niektórych przedsięwzięć deweloperskich), jak i ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego orazDeweloperskim Funduszu Gwarancyjnym przewidują prawo do odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej w sytuacji, gdy deweloper nie przenosi na nabywcę prawa wynikającego z tej umowy, w przewidzianym w umowie terminie. Jakie jednak uprawnienia ma nabywca, kiedy pomimo opóźnienia w przeniesieniu własności nieruchomości nadal zamierza z tego prawa skorzystać?

freeimages.com

Zastępcze oświadczenie woli

Jeżeli deweloper opóźnia się z przeniesieniem prawa własności lokalu na nabywcę, nabywca uzyskuje wtedy możliwość wytoczenia powództwa przeciwko deweloperowi o stwierdzenie przez sąd obowiązku dewelopera do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, czyli przeniesienia na nabywcę własności (użytkowania wieczystego) określonej nieruchomości. Prawomocne orzeczenie sądu, które stwierdza taki obowiązek, zastępuje oświadczenie woli dewelopera (art. 64 k.c.). Skorzystanie z tej możliwości może być jednak skuteczne tylko wtedy, kiedy lokal już istnieje, a deweloper pomimo tego nie przenosi jego własności na nabywcę. Jeśli lokal jeszcze nie istnieje, wykorzystanie tej procedury odpada.

Odszkodowanie za nienależyte wykonanie zobowiązania

Jeżeli nabywca lokalu nie chce ani odstępować od umowy, ani wytaczać przeciwko deweloperowi powództwa o stwierdzenie złożenia zastępczego oświadczenia woli, może rozważyć kontynuowanie umowy na dotychczasowych warunkach przy jednoczesnym żądaniu od dewelopera odszkodowania za nienależyte wykonanie zobowiązania. Ewentualnie, nabywca może kontynuować umowę na nowych, zmienionych aneksem do umowy deweloperskiej zasadach. Decyzja nabywcy co do wyboru któregoś z wyżej opisanych działań powinna być jednak zdeterminowania nie tylko okolicznościami sprawy, ale także treścią umowy deweloperskiej, która przed podjęciem ostatecznej decyzji powinna zostać gruntownie przeanalizowana.

Powyższa publikacja ma charakter publicystyczny i nie stanowi porady prawnej.

Specjalizujemy się w prawie budowlanym, w sporach wynikłych na tle wad wykonawczych, dokonywania napraw gwarancyjnych w budynkach.

Reprezentujemy właścicieli lokali w sporach z deweloperami, pomagamy w sporach z deweloperem wspólnotom mieszkaniowym oraz profesjonalnym zarządcom budynków.

W naszej kancelarii analizujemy dla naszych Klientów umowy deweloperskie, rezerwacyjne oraz przedwstępne proponowane przez deweloperów.

Jeśli chcesz uniknąć "haczyków i kruczków prawnych" ukrytych w takich umowach - skontaktuj się z nami - udzielimy Ci profesjonalnej pomocy prawnej.

Menu