Lokalizacja uciążliwych inwestycji, powstających w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości, wykorzystywanych na cele mieszkalne, niejednokrotnie budzi sprzeciw właścicieli tych nieruchomości. Nie należy się temu dziwić - każdy, komu przysługuje prawo własności do nieruchomości, ma prawo korzystać w niej sposób przez siebie zamierzony i niezakłócony. W przypadku natomiast, gdy przedmiotowe prawo do niezakłóconego korzystania z nieruchomości zostaje jednak zakłócone, właścicielowi tej nieruchomości przysługuje wobec właściciela nieruchomości, na terenie której dochodzi do naruszenia, roszczenie o zaprzestanie naruszeń (tak zwane roszczenie negatoryjne) lub roszczenie o przywrócenie naruszonego posiadania.

Czy jednak w sytuacji, w której do realizacji na sąsiedniej nieruchomości budowy jeszcze nie doszło, a tym samym posiadanie nieruchomości nie zostało jeszcze naruszone, właścicielowi nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością, na której będzie realizowana inwestycja, przysługuje jakiś środek ochrony?

Powództwo o wstrzymanie budowy

W myśl art. 347 kodeksu cywilnego, posiadaczowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wstrzymanie budowy, jeżeli budowa mogłaby naruszyć jego posiadanie albo grozić wyrządzeniem mu szkody. Powyższe oznacza, że o ile właściciel nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością, na której ma się rozpocząć sporna budowa jest w stanie uprawdopodobnić, że w razie realizacji tej budowy posiadanie jego nieruchomości zostanie naruszone albo zostanie mu - w razie realizacji tej inwestycji - wyrządzona realna szkoda, może domagać się, aby sąd nakazał pozwanemu wstrzymanie budowy, bądź jej nierozpoczynanie.

freeimages.com
Naruszenie posiadania

Dla możliwości zastosowania art. 347 k.c. istotne jest zatem zaistnienie przynajmniej jednej z dwóch przesłanek, to jest: groźby naruszenia posiadania wskutek zrealizowania budowy, bądź groźby wyrządzenia szkody wskutek zrealizowania budowy. Odnosząc się do pierwszej z dwóch wymienionych przesłanek wskazać należy, że dotyczy ona naruszenia posiadania zarówno w sposób bezpośredni, jak i w sposób pośredni.

Groźba szkody

Drugą z przesłanek - czyli groźbę wyrządzenia szkody przez powstającą budowę należy (w świetle wykształconego na gruncie art. 347 k.c. orzecznictwa) rozumieć w ten sposób, że zagrożenie szkodą ma miejsce wtedy, gdy następuje jakiekolwiek pogorszenie stanu nieruchomości i jej części składowych, zmniejszające ich wartość. Szkoda taka może być następstwem naruszenia substancji nieruchomości czy przestrzeni nad i pod jej powierzchnią, np. podtopienie domu spowodowane uszkodzeniem przy budowie prowadzonej przez pozwanego ciągu drenowego odwadniającego nieruchomość.

Krótki termin

Powództwo z art. 347 k.c. ma co do zasady charakter prewencyjny. Celem tej regulacji jest bowiem realizacja prawa do ochrony posiadania jeszcze zanim powstanie obiekt, stanowiący źródło ewentualnego naruszenia tego posiadania. Z tej przyczyny (jak również ze względów gospodarczych - im bardziej zaawansowana budowa, tym większa szkoda grozi inwestorowi w związku ze wstrzymaniem robót) pozew o wstrzymanie budowy można wnieść jedynie w terminie miesiąca od dnia rozpoczęcia budowy. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa.

W przypadku, gdy mamy podstawy przypuszczać, że na nieruchomości sąsiedniej rozpocznie się budowa obiektu, który będzie dla nas uciążliwy (przy czym nie dotyczy to wyłącznie obiektu w postaci budynku ale także innych, mniejszych obiektów budowlanych), warto rozważyć skierowanie do sądu powództwa o wstrzymanie budowy (lub o jej nierozpoczynanie). Zaletą skorzystania z tego rozwiązania jest fakt, że postępowanie prowadzone na podstawie art. 347 k.c. w sądzie wiąże się z koniecznością poniesienia stosunkowo niskich kosztów, zaś cel, jaki można osiągnąć w razie zainicjowania tego postępowania jest najczęściej nieosiągalny na dalszych etapach realizacji inwestycji.

Powyższy tekst stanowi opracowanie publicystyczne i nie jest poradą prawną.

Od lat z powodzeniem zajmujemy się sprawami związanymi z prawem budowlanym.

Obsługujemy powstające inwestycje, przygotowujemy dokumentację, reprezentujemy naszych klientów wobec organów administracji budowlanej. Pomagamy także w sporach sąsiedzkich i w sprawie samowoli budowlanych, w tym samowolnych zmianach sposobu użytkowania obiektów budowlanych.

Skorzystaj z naszego doświadczenia w zakresie prawa budowlanego i skontaktuj się z nami.

Menu