image1 image2 image3

sama waga Co robić, kiedy chcemy zablokować budowę na działce sąsiada. Powództwo o wstrzymanie budowy, jako szczególny sposób ochrony posiadania

mgr A Pięta apl radcowski

mgr Agnieszka Pięta | 02.03.2023 | Aplikant radcowski

Lokalizacja uciążliwych inwestycji, powstających w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości, wykorzystywanych na cele mieszkalne, niejednokrotnie budzi sprzeciw właścicieli tych nieruchomości. Nie należy się temu dziwić - każdy, komu przysługuje prawo własności do nieruchomości, ma prawo korzystać w niej sposób przez siebie zamierzony i niezakłócony. W przypadku natomiast, gdy przedmiotowe prawo do niezakłóconego korzystania z nieruchomości zostaje jednak zakłócone, właścicielowi tej nieruchomości przysługuje wobec właściciela nieruchomości, na terenie której dochodzi do naruszenia, roszczenie o zaprzestanie naruszeń (tak zwane roszczenie negatoryjne) lub roszczenie o przywrócenie naruszonego posiadania.

Czy jednak w sytuacji, w której do realizacji na sąsiedniej nieruchomości budowy jeszcze nie doszło, a tym samym posiadanie nieruchomości nie zostało jeszcze naruszone, właścicielowi nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością, na której będzie realizowana inwestycja, przysługuje jakiś środek ochrony?


Powództwo o wstrzymanie budowy

W myśl art. 347 kodeksu cywilnego, posiadaczowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wstrzymanie budowy, jeżeli budowa mogłaby naruszyć jego posiadanie albo grozić wyrządzeniem mu szkody. Powyższe oznacza, że o ile właściciel nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością, na której ma się rozpocząć sporna budowa jest w stanie uprawdopodobnić, że w razie realizacji tej budowy posiadanie jego nieruchomości zostanie naruszone albo zostanie mu - w razie realizacji tej inwestycji - wyrządzona realna szkoda, może domagać się, aby sąd nakazał pozwanemu wstrzymanie budowy, bądź jej nierozpoczynanie.

wstrzymanie budowy 

freeimages.com
Naruszenie posiadania

Dla możliwości zastosowania art. 347 k.c. istotne jest zatem zaistnienie przynajmniej jednej z dwóch przesłanek, to jest: groźby naruszenia posiadania wskutek zrealizowania budowy, bądź groźby wyrządzenia szkody wskutek zrealizowania budowy. Odnosząc się do pierwszej z dwóch wymienionych przesłanek wskazać należy, że dotyczy ona naruszenia posiadania zarówno w sposób bezpośredni, jak i w sposób pośredni.


Groźba szkody

Drugą z przesłanek - czyli groźbę wyrządzenia szkody przez powstającą budowę  należy (w świetle wykształconego na gruncie art. 347 k.c. orzecznictwa) rozumieć w ten sposób, że zagrożenie szkodą ma miejsce wtedy, gdy następuje jakiekolwiek pogorszenie stanu nieruchomości i jej części składowych, zmniejszające ich wartość. Szkoda taka może być następstwem naruszenia substancji nieruchomości czy przestrzeni nad i pod jej powierzchnią, np. podtopienie domu spowodowane uszkodzeniem przy budowie prowadzonej przez pozwanego ciągu drenowego odwadniającego nieruchomość.


Krótki termin

Powództwo z art. 347 k.c. ma co do zasady charakter prewencyjny. Celem tej regulacji jest bowiem realizacja prawa do ochrony posiadania jeszcze zanim powstanie obiekt, stanowiący źródło ewentualnego naruszenia tego posiadania. Z tej przyczyny (jak również ze względów gospodarczych - im bardziej zaawansowana budowa, tym większa szkoda grozi inwestorowi w związku ze wstrzymaniem robót) pozew o wstrzymanie budowy można wnieść jedynie w terminie miesiąca od dnia rozpoczęcia budowy. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa.

W przypadku, gdy mamy podstawy przypuszczać, że na nieruchomości sąsiedniej rozpocznie się budowa obiektu, który będzie dla nas uciążliwy (przy czym nie dotyczy to wyłącznie obiektu w postaci budynku ale także innych, mniejszych obiektów budowlanych), warto rozważyć skierowanie do sądu powództwa o wstrzymanie budowy (lub o jej nierozpoczynanie). Zaletą skorzystania z tego rozwiązania jest fakt, że postępowanie prowadzone na podstawie art. 347 k.c. w sądzie wiąże się z koniecznością poniesienia stosunkowo niskich kosztów, zaś cel, jaki można osiągnąć w razie zainicjowania tego postępowania jest najczęściej nieosiągalny na dalszych etapach realizacji inwestycji.

Powyższy tekst stanowi opracowanie publicystyczne i nie jest poradą prawną.

 

Od lat z powodzeniem zajmujemy się sprawami związanymi z prawem budowlanym.

Obsługujemy powstające inwestycje, przygotowujemy dokumentację, reprezentujemy naszych klientów wobec organów administracji budowlanej. Pomagamy także w sporach sąsiedzkich i w sprawie samowoli budowlanych, w tym samowolnych zmianach sposobu użytkowania obiektów budowlanych.

Skorzystaj z naszego doświadczenia w zakresie prawa budowlanego i skontaktuj się z nami.