Co do zasady, uczestnik postępowania administracyjnego w przedmiocie scalenia lub wymiany gruntów, poza nielicznymi wyjątkami przewidzianymi w ustawie, powinien wskutek scalenia lub wymiany otrzymać grunty o równej wartości szacunkowej w zamian za grunty dotychczas posiadane. Co to oznacza w praktyce i jakie mogą być konsekwencje naruszenia zasady ekwiwalentności gruntów?

Sposób ustalania wartości gruntów

O tym, jakie reguły mają prowadzić do ustalenia, czy grunty podlegające scaleniu lub wymianie mają równą wartość, decydują sami uczestnicy scalenia w drodze uchwały. W razie nieokreślenia zasad szacunku w taki sposób, szacunku gruntów dokonuje się zaś na podstawie cen obowiązujących przy sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych, z uwzględnieniem położenia gruntów na obszarze scalenia oraz ich przydatności rolniczej i funkcji terenu wynikającej z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wyjątki od zasady

Oczywiście, ustawa o scalaniu i wymianie gruntów przewiduje wyjątki od zasady równej wartości gruntów. Jeżeli wydzielenie gruntów o równej wartości szacunkowej jest technicznie niemożliwe lub gospodarczo nieuzasadnione, za równą wartość szacunkową uważa się również wartość o różnicy nieprzekraczającej 3%. Ponadto, na zgodny wniosek zainteresowanych uczestników scalenia można im wydzielić grunty o innej wartości szacunkowej, stosując dopłaty.
Co jednak w sytuacji, gdy uczestnik scalenia otrzymał w wyniku postępowania scaleniowego grunt o niższej wartości niż grunt, który wcześniej posiadał i nie jest to w żaden sposób uzasadnione istnieniem wyżej wskazanych wyjątków?

Uchylenie decyzji o zatwierdzeniu projektu scalenia lub wymiany gruntów

Jak przyjmuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, warunek ekwiwalentności gruntów w postępowaniu scaleniowym jest na tyle istotny, że jego naruszenie może prowadzić do uchylenia decyzji o zatwierdzeniu projektu scalenia bądź wymiany gruntów. Eliminacja obarczonej taką wadą decyzji może nastąpić zarówno w postępowaniu przed organem II instancji (wywołanym odwołaniem), jak i w postępowaniu sądowoadministracyjnym (wywołanym skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego).

freeimages.com
Sposób ustalenia równej wartości gruntów musi być weryfikowalny

Oprócz tego, że organ prowadzący postępowanie scaleniowe jest obowiązany do przestrzegania zasady ekwiwalentności gruntów, powinien również wykazać, w jaki sposób ustalił wartość określonych działek objętych scaleniem i jakimi zmiennymi się w tym procesie kierował. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 października 2021 r., sygn. akt: II SA/Rz 448/21, dokonanie kontroli legalności decyzji o zatwierdzeniu podziału – w tym dokonanie kontroli prawidłowości ustalenia wartości działek – powinno znaleźć odzwierciedlenie w zgromadzonych w toku postępowania dowodowego aktach sprawy, na podstawie których (oraz w zestawieniu z treścią uchwały o sposobie szacowania gruntów), można odkodować tok rozumowania organu.

Istotne dokumenty ewidencyjne działek przedscaleniowych

W tym samym, powoływanym wyżej wyroku, WSA w Rzeszowie wskazał, że „ustalenie, czy w sprawie zostały zachowane wymogi określone treścią art. 8 ust. 1 u.s.w.g. wymaga aby w aktach znajdowały się dokumenty ewidencyjne działek przedscaleniowych, a takich brak (…) Z dokumentacji wynika, jaka jest powierzchnia przedmiotowych działek, jakie obejmują one użytki oraz jaką przypisano im wartość punktową. Nie wynika z niej natomiast, jaka jest ustalona klasa przedmiotowych użytków, a jest to zmienna kluczowa, albowiem de facto determinująca przypisanie określonej wartości punktowej zgodnie z przyjętym wzorcem. Adekwatnie do postanowień art. 20 u.s.w.g. stan własności oraz posiadania gruntów, powierzchnię użytków i klasy gruntów określa się według danych ewidencji gruntów. W ocenie Sądu w aktach powinny znaleźć się wypisy z ewidencji gruntów, w oparciu o które można byłoby zweryfikować, czy przypisana gruntom skarżącej wartość punktowa jest prawidłowa.”

Oszacowanie do powtórki

Uchybienia takie, jak te wskazane powyżej – zarówno w kontekście nieprawidłowego oszacowania gruntów podlegających scaleniu lub wymianie, jak i w kontekście braku możliwości zweryfikowania prawidłowości oszacowania – mogą stanowić podstawę uchylenia decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W toku ponownego postępowania organ I instancji powinien zaś nie tylko zastosować się do reguł określonych w ustawie o scalaniu i wymianie gruntów ale również do wiążących wskazać organu wyższej instancji, bądź sądu administracyjnego.

Powyższy tekst jest artykułem publicystycznym i nie stanowi porady prawnej.

Problematyka prawnej regulacji prowadzenia gospodarstw rolnych jest jedną ze specjalizacji naszej kancelarii.

Jeżeli napotkałeś na problemy w tej dziedzinie - jesteśmy gotowi, aby je rozwiązać.

Skorzystaj z naszego doświadczenia - skontaktuj się z nami.

Menu