W Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa trwają prace nad projektem nowej ustawy – Kodeksu urbanistyczno- budowlanego, która ma stanowić zbiór zasad korzystania z przestrzeni oraz kompleksowy zbiór przepisów, w formie jednego aktu prawnego, odnoszących się do planowania i zagospodarowania przestrzennego, przygotowania i realizacji inwestycji celu publicznego, wykonywania obiektów budowlanych, samowoli budowlanej.

Wskutek wprowadzenia kodeksu urbanistyczno-budowlanego, zostaną nim zastąpione takie obecnie obowiązujące ustawy jak: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Prawo budowlane, tzw. specustawy inwestycyjne oraz znaczna część ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Kiedy zostanie uchwalony kodeks-urbanistyczno-budowlany?

Prace nad projektem ustawy są już zaawansowane. W IV kwartale 2016 roku projekt kodeksu został poddany konsultacjom publicznym i uzgodnieniom międzyresortowym.

Treść projektu ustawy wraz z uzasadnieniem dostępna jest na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji. Najnowszy tekst projektu ukazał się na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa w listopadzie 2017 r. Na początek 2018 roku planowane jest skierowanie projektu ustawy do Sejmu, jakkolwiek ostateczna data wejścia w życie przedmiotowej ustawy nie jest jeszcze znana.

W celu wprowadzenia kodeksu urbanistyczno- budowlanego, konieczne będzie uchwalenie specjalnej, odrębnej ustawy wdrażającej wprowadzone rozwiązania, skutkiem której będzie uchylenie ponad 100 dotychczas obowiązujących ustaw. Ponadto, celem umożliwienia wykonywania ustawy kodeks urbanistyczno- budowlany, konieczne będzie także wydanie kilkudziesięciu rozporządzeń.

Najważniejsze rozwiązania w kodeksie urbanistyczno-budowlanym - ogólne zasady planowania przestrzennego

Najważniejsze rozwiązania, w zakresie planowania przestrzennego, które przewiduje kodeks urbanistyczno- budowlany są następujące.

W kodeksie zostaną określone ogólne zasady planowania przestrzennego. Jedną z takich zasad będzie zasada dążenia do zwartości zabudowy, ograniczania jej transportochłonności oraz preferencji zabudowy w terenach już zurbanizowanych w stosunku do tych, które mają zostać poddane nowej urbanizacji.

Z uzasadnienia projektu ustawy wynika, że obszary dotychczas niezabudowane mają być chronione z uwagi na ich krajobraz i aktualny sposób użytkowania. Oznacza to, iż zabudowa takich terenów może w przyszłości okazać się niemożliwa.

W projekcie ma zostać wprowadzona zasada, iż uzyskanie możliwości zabudowy będzie możliwe jedynie wtedy, gdy przynajmniej jedna działka sąsiednia, bezpośrednio granicząca z działką planowaną do objęcia zabudową, będzie już zabudowana. Taka zmiana może spowodować, iż powstaną trudności w uzyskaniu możliwości zabudowy działek na terenach słabo zurbanizowanych.

W zakresie dokumentów planistycznych na poziomie lokalnym tj. opracowywanych przez właściwe gminy, zachowany zostanie podział na studium oraz miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Nowością będzie wprowadzenie przepisów urbanistycznych, których zadaniem będzie regulacja kwestii porządku reklamowego na określonym terenie.

Wzmocnienie roli studium i kierunków zagospodarowania przestrzennego w kodeksie urbanistyczno-budowlanym

Ustawa przewiduje wzmocnienie roli studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego, które w obecnym stanie prawnym nie stanowi aktu prawa miejscowego i nie ma mocy wiążącej. W projekcie kodeksu urbanistyczno- budowlanego wskazano, że najistotniejsze rozstrzygnięcia zawarte w studium, a odnoszące się do podstawowych parametrów zabudowy oraz ustalenia strefy funkcjonalnej, będą obowiązywać na obszarach, na których nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego w kodeksie urbanistyczno-budowlanym

Podstawowym narzędziem kreowania polityki przestrzennej będą miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. W nowej ustawie mają zostać wprowadzone przepisy ułatwiające uchwalanie planów i zmienione zasady wypłaty odszkodowań związanych z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli plan miejscowy uchwalany dla obszaru dotychczas nieobjętego obowiązującym planem miejscowym przewiduje wygaśnięcie zgody inwestycyjnej - inwestorowi przysługuje od gminy odszkodowanie za nakłady poniesione na przygotowanie i realizację inwestycji. Jeżeli z kolei nowo uchwalony miejscowy plan przewiduje, dla nieruchomości znajdującej się na obszarze urbanizacji, istotne ograniczenia w realizacji inwestycji, uniemożliwiające wykorzystanie nieruchomości w jakimkolwiek celu gospodarczym - właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługuje od gminy odszkodowanie równe spadkowi wartości nieruchomości.

Analogiczne uprawnienia przysługują w sytuacji, jeżeli nowy plan miejscowy uchwalany jest dla obszaru objętego obowiązującym planem miejscowym. Dodatkowo w takiej sytuacji przysługuje odszkodowanie także w przypadku spowodowania poprzez uchwalenie nowego planu miejscowego w inny sposób istotnego spadku wartości nieruchomości. W takim przypadku właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługuje od gminy odszkodowanie równe spadkowi wartości nieruchomości, w przypadku zbycia nieruchomości w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu.

Zaspokojenie roszczenia odszkodowawczego może nastąpić także poprzez wykup albo zamianę nieruchomości. Opisane roszczenia, nie przysługują, jeżeli zmiana uchwalenie albo zmiana miejscowego poprzedzona była co najmniej 7-letnim okresem obowiązywania planu miejscowego, w czasie którego właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości nie uzyskał zgody inwestycyjnej na realizację zagospodarowania określonego w tym planie w zakresie budynku odpowiadającego przeznaczeniu terenu albo strefie funkcjonalnej.

Wprowadzenie tzw. planów uproszczonych w kodeksie urbanistyczno-budowlanym

W ustawie wprowadza się możliwość sporządzenia tzw. planów uproszczonych, które mogą zostać uchwalone w przypadku gdy część gminy objęta takim planem jest uporządkowana pod względem urbanistycznym.

Istotną zmianą w stosunku do obecnie obowiązujących przepisów ma być także wprowadzenie uproszczonej procedury zmiany aktów planistycznych, w sytuacji gdy zmiany te są niewielkie lub oczywiste.

Zgodnie z projektem będzie to mogło nastąpić między innymi w przypadku:

zmiany planu miejscowego dokonywanej wyłącznie w celu wprowadzenia zmian wynikających z przepisów prawa albo wydanych na ich podstawie rozstrzygnięć,
uchwalenia planu miejscowego zawierającego wyłącznie ustalenia zgodne z istniejącym stanem zagospodarowania terenu - dla strefy funkcjonalnej rolnej bez zabudowy zagrodowej lub leśnej,
uchwalenia lokalnego aktu planowania przestrzennego przez sejmik województwa;
zmiany studium w zakresie granic obszaru porządku przestrzennego, uchwalenia albo zmiany przepisów urbanistycznych,
uchwalenia albo zmiany planu miejscowego dla obszaru zorganizowanego inwestowania
zmiany planu miejscowego, polegającej na:
- zmianie przebiegu linii zabudowy do 2 m,
- zmianie, usunięciu albo dodaniu ustalenia fakultatywnego

Uproszczona procedura zmiany aktów planistycznych w kodeksie urbanistyczno-budowlanym

Postępowanie uproszczone może zostać zastosowane przez wójta. Przebieg postępowania uproszczonego jest następujący. W pierwszej kolejności, wójt uzgadnia zakres i stopień szczegółowości informacji wymaganych w prognozie oddziaływania na środowisko, jeżeli jest sporządzana. Następnie podaje do publicznej wiadomości projekt aktu, przekazuje projekt do uzgadniania i opiniowania, w tym komisji urbanistycznej, oraz ogłasza o terminie wnoszenia uwag. Po trzecie, modyfikuje projekt aktu w zakresie wynikającym z uzgodnień i opinii, następnie rozpatruje uwagi wniesione w toku konsultacji publicznych w zakresie niesprzecznym z opiniami i uzgodnieniami;. Dalej, modyfikuje projekt aktu w zakresie wynikającym z uwag oraz sporządza raport z konsultacji publicznych.

W dalszej kolejności podaje do publicznej wiadomości projekt aktu wraz z raportem z konsultacji publicznych oraz organizuje dyskusję publiczną. Kolejnym etapem jest modyfikacja projektu aktu i podanie go do publicznej wiadomości po rozpatrzeniu uwag wniesionych w toku dyskusji publicznej w zakresie wynikającym z tych uwag. Finalnie, wójt przedstawia projekt aktu radzie gminy.

Postepowanie uproszczone w zakresie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego może znaleźć zastosowanie także do obszaru rewitalizacji.

Może to mieć duże znaczenie dla właścicieli nieruchomości, dla których obowiązują niekorzystne zapisy aktów planistycznych. Obecna procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest bowiem bardzo skomplikowana i czasochłonna, nawet gdy zmiana o którą się wnioskuje, jest niewielka.

W miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego mają zostać wprowadzone przepisy przewidujące scalanie i podział nieruchomości, które obecnie zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Kodeks urbanistyczno-budowlany zlikwiduje decyzje o warunakch zabudowy?

Zmianą mającą istotne znaczenie dla właścicieli nieruchomości jest likwidacja decyzji o warunkach zabudowy. W sytuacji, gdy w danym obszarze nie będzie uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zastosowanie znajdzie zasada dobrego sąsiedztwa oraz regulacje studium. Zgodność inwestycji z tymi zapisami będzie oceniana nie tak jak obecnie właśnie poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale w ramach uzyskiwania zgody inwestycyjnej – to jest odpowiednika obecnej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zmiany w opłatach w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Kolejną zmianą, która może mieć istotne znaczenie z punktu widzenia właścicieli nieruchomości, jest modyfikacja systemu opłat związanych z zagospodarowaniem przestrzennym. Dotychczas obowiązujący system opłat planistycznych i adiacenckich, przez twórców ustawy został uznany za wadliwy. W miejsce przedmiotowych opłat, wprowadza się zasady współfinansowania urbanizacji przez inwestorów poprzez tzw. opłatę infrastrukturalną, ustalaną w oparciu o koszty konkretnej inwestycji liniowej – drogowej albo wodno-kanalizacyjnej. Zasady pobierania wskazanej opłaty i ustalania jej wysokości zostaną zawarte w aktach prawa miejscowego, tworzonych przez poszczególne gminy na podstawie ustawy.

Jako wyspecjalizowana w prawie budowlanym kancelaria od lat skutecznie reprezentujemy interesy naszych klientów na terenie całego kraju.

Skorzystaj z naszego doświadczenia w tematyce prawa budowlanego i skontaktuj się z naszą kancelarią.

Jesteśmy dobrze przygotowani na zmiany prawne związane z wprowadzeniem w Polsce kodeksu urbanistyczno-budowlanego.

Menu